Нюансы при покупке квартиры осложняют сделку. Операции с объектом недвижимости имеют несколько тонкостей. И все действия сопровождаются юридическими аспектами, в связи с чем подводные камни уточняющих моментов. Здесь все зависит от типа сделки, особенно все тонкости процедуры. Различают вторичный и первичный рынок.
Новостройка
Продавцом вправе быть застройщики или же инвесторы, которые выступают посредники. Ценовой диапазон ниже, чем приобретение вторички, но зависят от требований продавца. Поэтому стоимость вправе быть различной. Правовые основы также могут быть определенными.
Первичный рынок предполагает приобретение имущества с помощью договоренности. Эта ситуация дает документации определяющее значение. При покупке имущества в строящейся постройки заключается договор долевого участия (смотреть тут). Регламентирует вопрос касаемо приобретение имущества в построении Федеральный закон 214. Он позволяет закрепить права дольщиков и обязанности застройщика.
В связи с чем, обязательства может взять далеко не каждая строительная организация, а тем более тот, кто выступает посредником.
Помимо этого, заключается аналогичный договор, но не регистрируется в определенном реестре. Он не может считаться правовым и заключенным в соответствии с действующим законодательством.
Здесь нужно учитывать несколько обстоятельств:
- проверка наличие у продавца полного пакета документов и разрешений на возведение построения. Если не имеется некоторых справок, то это позволит затянуть строительство на несколько лет, а также сдачу дома в пользование. В первоочередном режиме нужно уточнить, что у организации имеются разрешения на строительство и права на землю под постройку. Также стоит уточнить учредительную документацию и финансового типа;
- стоит уточнить и репутацию застройщика. Для этого нужно взять официальные источники, а не желтую прессу. Официальная статистика позволит уточнить насколько быстро сдавались прошлые квартиры, какие проблемы имелись на этапе приемки;
- обратить внимание на наличие переуступок прав требования по договору. То есть наличие иных посредников между застройщиком и приобретателем. Чем больше было сделок, тем меньше прозрачность делопроизводства. Соответственно, имеется шанс неисполнения обязательств в будущем;
- при передаче денежных средств за покупку выдается подтверждение внесения платежа. В качестве подтверждающего документа вправе выступать чек или приходно–кассовый ордер. При совершении платежа по безналу, в качестве подтверждения операции платежное поручение. При некорректном проведении и отсутствии подтверждения, доказать факт платежа невозможно даже через судебную инстанцию.
Как приобрести на вторичном рынке
Как показывает практика, приобретать имущество на вторичном рынке стоит по осени и весне. В это т период рынок оживляется и вносятся новые предложения.
Алгоритм действий при приобретении квартиры:
- поиск необходимого объекта. Во избежание рисков нужно обращаться к риэлтору или ознакомиться с возможностью самостоятельного проведения процедуры;
- осмотр жилой площади. Данный этап предполагает уточнение всей документации и технического состояния;
- проверка продавца. В обязательном порядке при покупке на вторичном рынке имеется риск того, что человек не считается владельцем;
- переговоры. В этой ситуации нужно обсудить все условия сделки, в том числе и по стоимости объекта имущества;
- заключение письменной договоренности;
- регистрационные действия в российском реестре.
На вторичном рынке также имеются нюансы при оформлении:
- реализация по доверенности. Осуществлять покупку с доверенным гражданином возможно только после тщательной проверки документации;
- операция по сделке с юридическими лицами. Нужно насторожиться, если второй стороной является компания;
- при приобретении объекта на материнский капитал. В соответствии с действующим законодательством, такой тип имущества оформляется на всех членов ячейки общества, соответственно и на детей. Если такового не произошло, то сделка вправе считаться незаконной;
- при наличии недееспособного собственника. Чаще всего, это алкогольная и наркотическая зависимости, психические расстройства. Тогда договор признается недействительным;
- при наличии двух супругов–собственников объекта недвижимости;
- равные доли по количеству наследников;
- наличие обременительных мер;
- наличие незаконной перепланировки сулит штрафом и устранением переделок;
- нарушено первоочередное право на выкуп при долевом участии;
- постройка находится в реестре на расселение.
Общие нюансы
Также можно отметить и общие нюансы, на которые стоит обращать внимание:
- технология построения и используемые материалы. Все слова продавца обязаны подтверждаться проектной декларацией и договором долевого участия;
- наличие внутренней отделки и ее особенности, что входит в полную комплектацию;
- оформление зон для общего использования и возможность проведения перепланировки;
- парковочная зона и наличие инфраструктуры;
- период владения объектом недвижимости;
- наличие полного пакета документации на реализацию;
- количество зарегистрированных лиц и кто вправе затребовать свою долю при необходимости;
- если продавец желает провести альтернативную операцию, но имеются нереалистичные планы на приобретение нового объекта;
- имущество получено недавно;
- реализация по сниженной стоимости без существенных недостатков.
Важное
В настоящий момент, возможно приобрести квартиру на вторичном рынке и в новостройке, а также в ипотеку и с материнским капиталом. Во избежание недоразумений, сделку стоит совершать через агентство недвижимости, которое проверит все подводные камни самостоятельно.
При приобретении объекта недвижимости, нужно удостовериться в юридической чистоте. Данный аспект предполагает оформление всей документации.
Основными особенностями здесь являются:
- при заключении письменной договоренности стоит работать напрямую с владельцем имущества. Если интересы представляет доверенное лицо, то нужно проверить все документы на полномочия;
- стоит заключать предварительный договор, если передается задаток или авансовый платеж;
- все действия по заключению письменных документов нужно проводить через уполномоченного лица, заверяющего основные аспекты. Позволяет обезопасить операцию;
- как только соглашение прописано на бумаге, нужно передать денежные средства указанным методом. Закрепляется операция письменным документом;
- после покупки все регистрационные действия оформляются в российском реестре с подачей заявки и списка документации.
Мошенничество
Если говорить о мошеннических схемах, то здесь стоит отметить несколько методов:
- подготовка поддельных документов;
- подмена объекта к приобретению;
- снижение ценового диапазона.
В первом случае один из граждан арендует объект недвижимости по устной договоренности или по поддельной документации. А подставная компания приводит приобретателей на просмотр. Соответственно, снижается стоимость и заключается предварительный договор с передачей авансового платежа. Как только это сделано, фирма исчезает.
Второй случай предполагает подмену на моменте заключения договоренности. По факту, документ не отличается ничем от начального, но имеет фиктивное проведение по другому имуществу. То есть вместо московской квартиры граждане подписывали договор на покупку имущества в другой области.
Нередко преступники уговаривают приобретателя снизить стоимость, а все остальное передать в конверте. Далее договор расторгается и выдается сумма, указанная в документах, а все остальное утаивается.
Поэтому, прежде, чем приобрести объект недвижимости, стоит уточнить все выше представленные моменты.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
