Особенности покупки квартиры на вторичном рынке

Любая сделка с недвижимостью сопряжена с определенным риском для ее участников. Исключением не является и покупка квартиры на вторичном рынке. У этого варианта есть свои плюсы и минусы. Покупателю необходимо взвесить все «за» и «против», а также учесть нюансы и особенности покупки квартиры на вторичном рынке, чтобы сделать правильный выбор.

Что важно проверить?

Рынок вторичного жилья – это готовые, ранее использованные для проживания объекты недвижимости, передаваемые во владение покупателя прежним собственником.

Вторичные квартиры и дома могут скрывать ряд неприятных для покупателя сюрпризов, поэтому перед заключением договора купли-продажи (образец тут) важно проверить жилье на юридическую чистоту и соответствие заявленным характеристикам.

 При этом необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. Наличие прав у продавца квартиры. Главным документом, наделяющим собственника жилого помещения правом распоряжения, является свидетельство о регистрации объекта недвижимости. Если продажей жилья занимается лицо, не имеющее на него законных прав, необходимо проверить наличие у продавца нотариально заверенной доверенности на продажу данного объекта.
2. Соответствие личности продавца сведениям, указанным в правоустанавливающем документе (проверка паспортных данных).
3. Проверка на наличие обременений и ограничений, установленных в отношении приобретаемого объекта.
4. Препятствием для заключения сделки выступают:

• арест;
• правопреемники, претендующие на наследство, как по закону, так и по завещанию;
• несовершеннолетние дети, являющиеся совладельцами жилья;
• прописанные в квартире граждане.

5. Соответствие жилья его техническим характеристикам. Параметры жилого помещения содержатся в техническом паспорте, выдаваемом БТИ.
6. Надежность представителей, занимающихся реализацией жилья. Как правило, большинство граждан не занимаются оформлением и поиском квартиры самостоятельно, полагаясь на помощь риелторов, юристов и нотариусов. И здесь важно, чтобы люди, занимающиеся заключением сделки, имели хорошую репутацию и опыт.
7. Помимо этого, стоит обратить внимание на место нахождения предлагаемого жилого помещения, в частности на следующие нюансы: наличие инфраструктуры, удаленность от промышленных зон, вредного производства и другие особенности.
8. При покупке квартиры по ипотеке новый собственник владеет ей ограниченно. Обременение снимается после полного погашения долга и процентов по нему.

Непредвиденные обстоятельства

Приобретая жилье на вторичном рынке, необходимо проявлять повышенную активность в плане уточнения всех интересующих деталей, ведь риск столкнуться с мошенниками достаточно велик. А вот отменить сделку и вернуть вложенные в покупку деньги будет непросто.

Риски и подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

С чем обычно сталкиваются граждане при покупке бывшего в использовании жилья, и какие подводные камни могут быть? В числе возможных рисков присутствуют:

Прописанные в квартире жильцы

Выписать незаконных пользователей жилого помещения можно и после регистрации сделки. Однако, риск состоит в том, что в числе таких граждан могут оказаться совладельцы квартиры, наследники, не вступившие в права, несовершеннолетние дети, родственники продавца, находящиеся на длительном лечении, либо отбывающие наказание, имеющие законные права на реализуемое имущество. В этом случае лишить прав таких граждан по закону невозможно. Чтобы предупредить возникновение подобных ситуаций, необходимо запросить детальную архивную выписку из управляющей компании.

Если подобный факт обнаружится, важно до заключения договора настоять на снятии с регистрационного учета граждан, прописанных в квартире.

Продавец, не достигший возраста совершеннолетия

По закону официальными представителями гражданина, не достигшего возраста восемнадцати лет, признаются: его родители, усыновители, назначенные судом опекуны, либо представитель учреждения, в котором пребывает несовершеннолетний ребенок на момент продажи жилого помещения (например, детский дом или интернат).

Соответственно сделка заключается от имени законного представителя ребенка при наличии разрешительного документа органов опеки и попечительства.

По закону лицо, достигшее возраста четырнадцати лет вправе ставить личную подпись в договоре купли-продажи. При этом рядом с его подписью обязательно ставится подпись законного представителя.

Продавец, признанный недееспособным

В соответствии с нормами гражданского законодательства недееспособные граждане ограничены в своих правах, в частности в праве на совершение сделок купли-продажи, без участия назначенного судом опекуна. Если вменяемость продавца вызывает сомнение, важно удостоверить его дееспособность. Для этого при заключении договора необходимо обратиться к нотариусу. Уполномоченное лицо несет ответственность за установление правоспособности гражданина, участвующего в сделке.

Сделка, заключенная от имени недееспособного лица, является оспоримой и в последствие может быть отменена в порядке судебного производства родственниками, либо опекуном недееспособного гражданина.

Купля-продажа от имени одного из супругов

В соответствии с семейным законодательством имущество супругов, нажитое ими в период официальных брачных отношений, признается совместным. Поэтому если один из них принимает решение о продаже объекта недвижимого имущества, другой оформляет нотариально удостоверенное разрешение на его реализацию. В противном случае супруг вправе оспорить совершенную сделку.

Покупатель ничем не рискует, если предложенное ему жилье находится в единоличной собственности одного из супругов, то есть квартира получена им в порядке дарения, наследования, либо находилась в его собственности еще до заключения брака.

Приобретение унаследованного продавцом имущества

Если собственник жилья в качестве правоустанавливающего документа предоставил свидетельство о наследовании, важно внимательно изучить текст документа и убедиться в том, что в числе наследников квартиры числится только продавец.

При наличии нескольких преемников продавец обязан предоставить письменный нотариально заверенный отказ от наследственного имущества всех наследников умершего, соглашение о переходе наследственных прав продавцу, а также документ, подтверждающий факт выплаты компенсации другим наследникам квартиры.

Важно убедиться в том, что между родственниками отсутствуют споры по поводу завещанного, либо перешедшего по закону наследства.

В случае, если наследник уполномочен на совершение сделки другими преемниками умершего, обязательно предоставляются нотариальные доверенности и письменные согласия на продажу квартиры, оформленные от имени каждого долевого собственника жилья.

Мошеннические действия продавца

Чаще всего жертвами недобросовестных продавцов становятся социально незащищенные категории граждан, а также люди, имеющие тяжелые зависимости. Самые распространение схемы обмана включают такие варианты, как подделка документов и подлог:

Суть первой схемы состоит в тесном взаимодействии мошенников с подставными фирмами, занимающимися куплей-продажей жилья. Доверчивый клиент успевает распрощаться со значительной суммой аванса еще до того, как фирма внезапно исчезает с рынка недвижимости.

1. Во втором случае клиенту предлагают подписать не тот договор, с которым он успел ознакомиться. В результате на руках у покупателя оказывается соглашение с абсолютно другими условиями и стоимостью квартиры.
2. Иногда продавец после заключения предварительного договора и выплаты аванса предлагает заключить основное соглашение, предусматривающее более высокую стоимость жилья. В этом случае разумнее отказаться от предложения и потребовать возврата выплаченной суммы, а в случае отказа – обратиться в суд.
3. Еще один вариант мошенничества заключается в намеренном занижении стоимости жилья с целью снижения налоговой ставки. Как только клиент выплачивает неучтенный в договоре остаток стоимости квартиры, продавец под любым предлогом расторгает договор. При этом покупатель остается в безвыходном положении, ведь он сам преступил закон и добровольно согласился на мошенническую схему.

Несоответствие жилья техническим характеристикам

Перед заключением договора важно не только осмотреть предлагаемое жилье, но и проверить техническую документацию, так как некоторые граждане за годы проживания нередко прибегают к незаконной перепланировки жилья. При отсутствии разрешающих документов собственнику грозит административная ответственность и возложение обязанности по восстановлению первоначальных технических параметров жилья.

Соответственно, после заключения сделки бремя ответственности переходит к новому хозяину жилого помещения.

Как уберечь себя от возможных рисков?

В действительности избежать обмана не так уж сложно, если подходить к приобретению жилья со всей серьезностью.

Вот несколько простых советов для покупателей вторичного жилья:

• не стесняйтесь требовать от продавца оригиналы всех документов на квартиру, либо заверенных надлежащим образом копий этих документов (правоустанавливающих, технических, кадастровых и др.), а также делать запросы в уполномоченные органы на предмет проверки юридической чистоты объекта недвижимости;
• настаивайте на присутствии собственника жилья при заключении сделки по генеральной доверенности;
• оформляйте договор в присутствии нотариуса;
• привлекайте к процессу приобретения жилья опытного юриста;
• внимательно читайте текст договора перед его подписанием;
• не соглашайтесь на подозрительно выгодные предложения;
• обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости с хорошей репутацией и положительными отзывами.

Данные советы применимы при покупке жилья, как за наличные, так и в случае привлечения заемных средств.

Если следовать простым правилам, лично контролировать процесс поиска жилья и оформления документов, учитывая все возможные риски и особенности покупки квартиры на вторичном рынке, шансы заключения выгодной для обеих сторон сделки значительно повышаются.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!