Особенности продажи квартиры по переуступке – это целый ряд мероприятий, проводимых для минимизации рисков по реализации имущества с обременительными мерами. Часто так происходит, то в недостроенном еще доме на квартире меняется несколько собственников. И это связано с возможностью реализации квартиры по переуступке прав требования.
Интересная информация
Стоит отметить, что переуступка прав требования – это не письменная договоренность купли–реализации. Это изменение сторонами в договоре у застройщика конечного приобретателя. Такой метод существует уже давно и распространяется как на долевое участие, так и на инвестирование. Мало того, переуступка прав требования возможна при предварительном заключении договора. То есть человек оплачивает денежными средствами уже существующий договор и фактически приобретает права требования.
Еще одним методом переуступки прав требования становится договор цессии (смотреть и скачать тут). В этом случае продавец по такому типу договоренности становится цедентом, а покупатель – цессионарий. Особенности договоренности – возможно передать долговые и страховые обязательства. В последнем случае необходимо заключать новую договоренность на другого человека.
Также здесь допускается вексельная схема по переуступке. Переуступка векселей проводится по предварительной письменной договоренности при совершении передаточной подписи на индоссамента.
Застройщик – инициатор
Особенности проведения оформления переуступки права требования напрямую зависит от того, насколько много внес денежных средств человек строительной компании. В случае, если платеж совершен должным образом, заключение договоренности по цессии предполагает передачу приобретателю только прав по основному документу. В ГК уточняется такое понятие, как уступка требований.
В соответствии с представленной базой, здесь нет обязанности приобретать соглашение строительной компании на переуступку. Здесь достаточно лишь письменно известить о данной процедуре. Но обязанность такого типа вправе прописываться в письменной договоренности с застройщиком. Поэтому, необходимо просмотреть все нюансы в основном договоре, прежде чем составлять дополнительный.
Уведомление такого характера – это обязательный документ и к его составлению необходимо относиться со всей внимательностью. К примеру, сюда нужно предоставить доказательную базу о направлении. В ином случае, застройщик вправе сказать, что ничего не уточнял о переуступке и передаст имущество первоначальному собственнику.
В случае, если гражданин еще не полностью внес сумму, то по договоренности переходят не только правовые требования, но и обязанности по оплате. В обязательном порядке стороны получают согласие строительной компании. Хотя и многие застройщики пользуются тем, что за ними последнее слово, требуют оплату за такое письменное согласие. Как правило, стоимость согласия 1–5% от начальной договорной стоимости.
Необходимо помнить, что согласие от строительной компании обязано быть в письменном виде. Нужно предусмотреть подпись в письменном договоре цессии. Это упростит задачу, так как не нужно создавать отдельную документацию на переуступку. Некоторые застройщики смогли разработать собственный формат соглашения для изменения собственника.
Рискованная операция
Что это – переуступка прав требований? Это передача прав собственности совместно или отдельно с долговыми обязательствами. Стоит помнить, если владелец подписал договор менее трех лет назад, то с реализации придется оплатить и налог.
Такая схема часто используется, если имеется ипотека. Собственник прав передает новому покупателю по заверению банка имущество, которое предполагает обременительные меры. В этом случае, переходит не только имущество, но и долг, если новому приобретателю не хватает собственных сбережений.
В некоторых ситуациях, юристы считают, что переуступка – безопасный вид операции на первичном рынке, нежели договор долевого участия. Часто сделки оформляются на позднем этапе застройки, когда застройщик уже возвел стены и назад дороги нет. Стоит помнить, что приобрести квартиру по такому типу договора, возможно подешевле, чем приобретение по стандартной цене после введения в эксплуатацию или регистрации прав владения.
Основной сложностью при оформлении данной операции становится взаимосвязь покупателя, продавца и еще застройщика. В некоторых случаях еще привлекаются представители кредитного учреждения. Но, как правило, в письменном договоре, заключенным между банком и заемщиком, имеется пункт, что объект имущества не вправе передаваться без согласования с кредитным учреждением.
Вне зависимости от таких нюансов, операция по передаче прав на имущество – это безопасная сделка на рынке недвижимости. Стоит помнить, что договор по долевому инвестированию подлежит обязательному внесению в российский реестр согласно федеральному законодательству.
Предварительная договоренность
Предварительная договоренность по купле–реализации не считается причиной для передачи прав требования на имущества. В обязательном порядке подкрепляются все действия договоренностью по отчуждению прав владения. Дополнительно стоит отметить, что документация не становится основанием для проведения платежей между участниками делопроизводства.
Здесь и очевиден риск для цессионария. Приобретатель сможет оказаться в ситуации, когда с него потребуют повторный платеж после внесения оплаты за квартиру и уже после заключения основной письменной договоренности.
Предварительная письменная договоренность вправе сопровождаться векселем, который выдается покупателю. При передаче прав владения вексель передается цессионарию. В обязательном порядке вносится передаточная подпись об индоссаменте с указанием персональных данных нового приобретателя.
Стоит помнить, что цессия предварительного согласия не обязана проходить федеральную регистрацию, также как и операция по передачи векселя. Это рисковая операция.
При возникновении трудностей при переводе прав владения, стоит обращаться за консультацией к высококвалифицированному специалисту.
Нюансы
При заключении договоренности о переуступке прав владения по ипотечному кредитованию, добавляется несколько этапов:
- изначально необходимо получить письменное согласие кредитного учреждения на реализацию имущественного права бывшим заемщиком;
- приобретатель подтверждает платежеспособность, если собственных средств для оплаты долга не хватает;
- оформляются новые кредитные обязательства на приобретателя;
- в аналогичный период времени подписывается договор по переуступки прав требования.
Данный процесс подразумевает трудоемкую работу и несет в себе немало юридических тонкостей. Для приобретателя операцию не станет лишним зарегистрировать в нотариальной конторе. Это позволит просмотреть договор на корректность и разобраться со всеми нюансами делопроизводства.
Также стоит отметить, что регистрация в нотариусе не гарантирует добропорядочность продавца. Подтверждение отсутствия двойной регистрации возможно только через государственные инстанции. Например, в российском реестре или в МФЦ.
Для регистрационных действий потребуется предоставить:
- оригиналы документации, подтверждающей личность;
- справку, которая подтвердит отсутствие обременительных мер;
- письменная договоренности по переуступке имущественных прав, где участниками сделки становится застройщик, приобретатель и продавец;
- письменное согласие кредитора на проведение сделки;
- начальная договоренность по долевому участию (смотреть тут).
Лучше всего при проведении данной операции пригласить юриста во избежание мошеннических операций.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
