Покупка квартиры является сложной юридической процедурой. Большинство граждан не имеют представление обо всех тонкостях, с которыми придется столкнуться в процессе. А о таком варианте приобретения жилой недвижимости как переуступка прав, слышали вообще далеко не многие. Детальное рассмотрение аспектов сделки поможет разобраться, как купить квартиру по переуступке прав, и правильно составить соглашение.
Что представляет собой эта процедура?
На стадии возведения новостройки лица, которые принимают долевое участие путем внесения установленных средств, вправе продать квартиру без права собственности. Такая процедура называется переуступкой прав (цессия). Но сделка возможна только при наличии надлежащим образом оформленного договора, который подтверждает долевое участие, а также внесение покупателем суммы, указанной в его условиях. Возможен вариант перевода задолженности согласно законодательству на новое лицо.
По сути, гражданин не становится собственником строящейся квартиры. Договор уступки права может быть оформлен только до момента подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Новой стороне договора предоставляется право требовать оформления жилой площади в собственность уже после завершения строительства новостройки и сдачи объекта.
Как документально оформить сделку?
Правовые нормы предусматривают 2 вида документации для оформления рассматриваемой сделки.
К ней относится:
- Договор на куплю-продажу. Данная сделка не требует госрегистрации. Важно отметить, что данный документ не подразумевает уступку самой квартиры, передается только право на оформление основного договора купли-продажи (образец тут) жилого помещения в сданном доме. Чтобы минимизировать риски, необходимо вносить денежные средства только после оформления и подписания соглашения, которое определяет порядок передачи новой квартиры. Переуступка права на требование оформить сделку действует со дня составления первоначальной договоренности и до того момента, пока не будет заключен основного договор.
- Договор долевого участия ( скачать тут) В этом случае переуступка прав касается не только жилой площади, но и финансовых обязательств. Если взнос прежним дольщиком выплачен не полностью, то новая сторона договора должна погасить имеющуюся задолженность. Сделку следует зарегистрировать согласно действующим нормам в обязательном порядке. Покупателю необходимо помнить, что ему переходят права и обязанности относительно квартиры, которые были у лица, принимающего долевое участие. Сделка действительна в период подписания соглашения и до дня оформления акта приема объекта недвижимости.
Важно! Подробное указание основных моментов долевого участия, а также оснований для переуступки прав к новой стороне несколько снизят риски.
Как купить квартиру путем переуступки прав?
Прежде чем приступать к подписанию соглашения, необходимо тщательно изучить порядок покупки. Соблюдение указанной инструкции способствует заключению успешной сделки и снижению риска мошенничества.
Выделяют следующие этапы:
- Сбор и проверка доступной информации о компании застройщика. Необходимо обратить внимание на дату основания (слишком маленький срок в 2-3 года вызывает подозрение), действие учредительных документов, есть ли лицензия на предоставление услуг по строительству, находится ли земля в долгосрочной аренде или принадлежит компании по праву собственности.
- Пакет документов от продавца для заключения цессии должен содержать:
- один из указанных выше договоров;
- письменное согласие строительной компании на оформление переуступки прав (в ситуации, когда прежний носитель прав не выполнил свои финансовые обязательства в полном объеме);
- согласие супруга (в случае официального брака) на оформление договора;
- финансовые документы, которые подтверждают внесение долевых взносов.
- Непосредственное оформление сделки. Покупатель, при положительном результате проверки информации о компании застройщика и предоставленной документации дольщиком (т.е продавцом квартиры в новостройке), дает согласие на сделку. Стороны оформляют договор аналогичный первоначальному. В данном документе указываются все права, которые переуступаются покупателю, и основания. Пункты прописываются максимально подробно, предусматриваются все основные моменты. Если предыдущий договор был заверен в нотариальном порядке, то необходимо заверить и данное соглашение.
- Государственная регистрация оформляемой сделки. Сделку согласно законодательству необходимо зарегистрировать в обязательном порядке в уполномоченном органе. Покупателю следует отдавать прежнему дольщику денежные средства только после того, как договор будет зарегистрирован. В противном случае он рискует понести убытки. Период регистрации соглашения составляет от 6 до 10 дней со дня подачи заявления от сторон.
- Внесение платы за государственные услуги. Сумма пошлины зависит от юридического статуса сторон договора. Для обычных граждан размер платы составляет 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей. В ситуации когда заявителей несколько, они вносят пошлину в равных частях.
Как правило, участие застройщика в проводимой сделке необязательно (исключение, если дольщик не выплатил стоимость будущей квартиры в полном объеме), но многие компании добавляют пункт, регламентирующий порядок обязательного уведомления застройка о заключаемой цессии. В этом случае, привлечение фирмы к участию в договоре обязательно.
Риски совершения сделки
Перед тем, как купить квартиру по переуступке прав, покупатель при согласии на сделку должен учитывать следующие риски, которые могут спровоцировать дополнительные расходы или ущерб в виде потери денежных средств:
- Помимо задолженности перед строительной фирмой, прежний дольщик должен уплатить штрафные санкции за несоблюдение сроков внесения долевых взносов. В документе, как правило, информация о долге не отображается.
- Продавец может оформить несколько цессий на одну и ту же жилую площадь, используя первоначальный договор долевого участия. Поэтому все финансовые вопросы следует решать только после регистрации сделки в уполномоченном органе.
- Возможное банкротство фирмы застройщика. Поэтому важно внимательно подходить к выбору компании. Кроме того, покупателя должен насторожить факт массового оформления переуступки прав на квартиры в новостройке. Впоследствии новая сторона договора не сможет предъявить никаких требований, вне зависимости от того, располагал ли бывший дольщик какой-либо информацией. Как показывает практика, вернуть свои деньги дольщику, недовольному сроками застройки или по причине несостоятельности застройщика достаточно проблематично.
Облагается ли сделка налогом?
Если право на объект недвижимости переуступается в том же финансовом размере, что и первоначальное приобретение, то обязанность уплаты обязательных налоговых взносов не возникает. Если же сделка приносит выгоду дольщику, то он обязана внести налог согласно законодательству.
Что нужно учитывать, если объектом сделки является новостройка?
Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав имеет свои особенности, которые следует учитывать при заключении договора.
- Требуется разрешение строительной компании на сделку. Согласие застройщика должно быть заверенным в нотариальном порядке иначе договор не имеет юридической силы. На практике встречаются случаи и полного запрета в договоре на оформление уступки прав.
- Продавец может переуступить жилую площадь только до момента окончания строительства.
- Если квартира приобреталась в ипотеку, кроме согласия застройщика, потребуется согласие финансовой организации, в которой был оформлен долговой договор.
Как оформить сделку задним числом?
Это становится возможным в ситуации, когда между оформлением акта приема-передачи и права собственности проходит много времени. Стороны могут, либо изменить дату документа до момента его регистрации, либо договориться с фирмой об изменении даты самого акта.
Разобравшись в механизме сделки, и учтя имеющиеся нюансы, купить квартиру по переуступке прав не так уж сложно, если соблюдать указанные правила и проверять предоставленную дольщиком информацию и документацию. Такое приобретение имеет как преимущества, так и недостатки в виде рисков. Покупатель оценивает целесообразность приобретения и принимает решение, исходя из степени риска.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
