Сделка с загородной недвижимостью – сложный и трудоёмкий процесс. От владельца зависит, насколько быстро найдется покупатель. Поэтому важно заранее заняться сбором документов и подготовить собственность. Рассмотрим как продать дом?
Что влияет на стоимость и как ее определить
Дом не продается отдельно от участка, на котором он находится, только вместе с ним. Цена формируется из множества факторов. Продавец может сам рассчитать её или доверить это экспертам.
Чтобы установить цену в первую очередь следует узнать рыночную стоимость недвижимости. Это можно сделать, проанализировав объявления о продаже похожих домов в различных интернет-сервисах.
На цену влияют:
- Юридическая чистота документа. Покупатели обращают внимание на то, готовы ли документы, нет ли обременения, на количество собственников. И чем «чище» документы, тем быстрее и проще состоится сделка. Соответственно, в таких условиях цена на дом устанавливается выше.
- Состояние дома. Косметический ремонт, привлекательный внешний вид, проведенные коммуникации увеличивают шанс продать недвижимость по более высокой стоимости.
- Инфраструктура. Можно повысить цену, при расположении дома в живописном районе с чистой экологией, с хорошей транспортной проходимостью, наличием магазинов и т.д.
- Время года. В частном секторе жилье лучше продается весной и летом. Учитывая это, в теплое время цену повышают, а осенью и зимой ставят ниже.
- Площадь земельного участка и другие критерии.
Для определения стоимости недвижимости можно пригласить эксперта. На основе технического состояния, базовых характеристик и особенностей дома он составляет отчет для дальнейшего предоставления покупателю.
Рекомендуется заказывать расчет только у тех, кто зарегистрирован в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Цены на их услуги зависят от региона и расценок компании-оценщика.
Как подготовиться к продаже
Прежде чем начать поиск покупателя, необходимо провести ряд мероприятий.
Сбор документов
Для сделки купли-продажи дома будут нужны следующие документы:
- Выписка из ЕГРН. В этом документе видно кто собственник объекта, не числится ли дом в залоге или аресте.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, т.д.
- Выписка из домовой книги, с указанием количества прописанных лиц.
- Паспорт собственника.
- Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
- Согласие супруги/супруга на продажу, если недвижимость была приобретена в период зарегистрированных брачных отношений.
При необходимости могут быть запрошены дополнительные документы: разрешение органов опеки, при наличии несовершеннолетних собственников, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию, согласие банка, если объект находится в ипотеке и другие.
Межевание земельного участка
Суть этой процедуры заключается в определении четких границ участка. Для этого продавцу нужно обратиться к кадастровому инженеру, который после проведения работ выдаст межевой план. После чего документы подаются в кадастровую палату.
Межевание перед продажей не требуется, если земля находится во владении продавца и внесена в кадастр.
Подготовка дома и участка к продаже
Аккуратный и прибранный дом привлечет больше внимания покупателей и позволит немного повысить цену.
Поэтому рекомендуется:
- В доме сделать уборку: помыть полы, окна, вытереть пыль, почистить ковры, постирать шторы.
- Убрать лишнее, прибраться в кладовках.
- Проветрить комнаты перед приходом потенциальных покупателей.
- Заменить сгоревшие лампочки, нерабочие розетки.
- Со двора вывезти мусор.
И проделать другую работу для улучшения внешнего вида участка.
Продажа
Дома продаются от 3 месяцев до нескольких лет. Особенно много времени занимает поиск продавца. Для ускорения процесса нужно ответственно отнестись к этапу подачи объявления.
Текст объявления должен быть грамотным, содержать информацию о преимуществах объекта недвижимости, координаты дома. Важно цену прописать сразу, избегая формулировок типа «цена договорная». Конкретика привлечет больше покупателей.
Фотографии должны быть качественные, содержать снимки всех комнат, участка и окружающей местности.
Объявление можно разместить в соответствующих интернет-площадках.
Для удачной продажи также нужно вежливо отвечать на звонки покупателей, при встрече проявлять гостеприимство и больше рассказывать о достоинствах дома.
Оформление сделки
Когда покупатель определился, для подтверждения серьезности намерения сторон, можно оформить предварительное соглашение (о задатке или авансе). В документе указываются предмет, цена, адрес объекта, реквизиты сторон, срок заключения основного договора и т.д.
У договора купли-продажи дома с участком есть особенность. Если на оба объекта заключается единый договор, в нем прописываются отдельно данные дома и данные участка.
В договоре кроме сведений о доме, обязательно указание кадастрового номера, количества соток, адреса и стоимости земли.
Кроме того, в документе прописываются:
- Информация об объекте продажи (местонахождение, основные характеристики);
- Цена дома;
- Сведения о сторонах сделки (ФИО, дата рождения, паспортные данные, место проживания, телефон);
- Порядок взаиморасчетов;
- Ответственность сторон за неисполнение условий договора;
- Если был аванс или задаток, указать это.
В некоторых случаях обязательно оформление договора у нотариуса. Например, при участии в сделке несовершеннолетних или если покупатели сразу выделяют доли и т.д.
Договор вступает в силу после подписания. Вместе с тем оформляется акт приема-передачи дома.
Затем документы сдаются в Росреестр для подтверждения факта передачи права собственности.
Порядок взаиморасчетов разный. Кто-то рассчитывается до регистрации сделки, кто-то позже.
Существуют способы расчетов, призванные финансово обезопасить участников сделки:
- Банковская ячейка. Стороны арендуют ячейку. Во время сделки доступ есть у обоих, деньги кладут туда вместе. Далее, до регистрации сделки, доступ имеет только покупатель. После регистрации договора, доступ переходит к продавцу.
- Аккредитив. Покупатель дает поручение банку выдать деньги продавцу. Но при их получении, продавец должен будет предъявить зарегистрированный договор.
Процедура продажи дома усложняется тем, что дом нельзя продать без участка земли, на котором он стоит. Но при грамотном подходе и своевременной подготовке документов, можно быстро и без рисков продать загородную недвижимость.
