Обзавестись собственной квартирой – мечта каждой семьи (если, конечно, у них её ещё нет). Но мало заработать на жильё, необходимо ещё и юридически грамотно оформить сделку. Итак, рассмотрим нюансы оформления договора купли-продажи квартиры.
Многие слышали истории, когда люди оставались на улице, потеряв и деньги, и кров. А всё из-за мелочей, которые не были учтены при оформлении договора (образец договора тут).
К примеру, не так давно в СМИ был опубликован случай, когда человек продал квартиру, но так и не получил денег. А всё из-за одного пункта. Для покупателя он означал, что ему необходимо было передать деньги до оформления договора. По факту этого не произошло, а продавец не проверил внимательно договор и не учёл этот момент, за что и поплатился квартирой и деньгами.
Продавец тоже рискует.
С виду продавцы более защищены. Но известно множество случаев, когда им приходится обращаться в суд из-за мошеннических действий покупателя.
В тексте договора часто указывается, что оплата производится в момент подписания договора, т.е. до того, как сделка будет зарегистрирована. С виду всё нормально, но потом покупатель просит написать расписку о получении денег. Казалось бы, что здесь такого?
Деньги переданы, расписка написана. Но в один прекрасный момент продавца вызывают в суд. Оказывается, что недобросовестный покупатель обратился с требованием вернуть ему стоимость квартиры, которую он «заплатил дважды». На самом деле, юридически деньги уплачены действительно 2 раза – по договору и по расписке.
Если оплата производится после подписания договора, то необходимо указать пункт, который разрешает расторгнуть договор, если покупатель не выполняет свои обязательства по уплате стоимости объекта.
Бывают случаи, когда новый владелец уже зарегистрировал своё право и даже уже поселился в приобретённой квартире, но отдавать деньги не хочет. Гражданский кодекс, а именно статьи с 549 по 558 (посвящены продаже недвижимости) не поможет расторгнуть договор в судебном порядке из-за неуплаты, так как не содержит соответствующих норм.
Оформление
Договор по купле–реализации несет в себе процесс, при которой один участник обязуется передавать имущество иной стороне за определенную стоимость на постоянной основе.
Приобретение проводится в соответствии со следующим алгоритмом действий:
- поиск лучшего предложения на рынке недвижимости, корректная проверка чистоты проводимой сделки. Например, в этом пункте необходимо уточнить отсутствие обременительных мер за счет запроса выписки из единого реестра;
- обсуждение и уточнение условий с продавцом, заключение предварительного письменного документа;
- внесение платежа в качестве задатка, если это указывается по договоренности;
- подготовка продавцом полного пакета документации на основании действующего законодательства;
- по окончанию заключается основной договор, и регистрируются права владения в российском реестре новым приобретателем;
- вносится подпись в акт приемки, вносится окончательный платеж для взаиморасчета.
Оформление может проводиться как самостоятельно участниками сделки без дополнительных затрат, также с привлечением агентства недвижимости или нотариуса.
Составление договора
Действующее законодательство уточняет, что договоренность такого типа вправе составляться только в письменном формате или в нотариальном. Выбор конкретного типа определяется желанием каждого участника делопроизводства. Но имеются здесь и исключения. Например, когда нотариальное заверение должно проводиться на законодательном уровне.
Сюда относят:
- реализацию доли в объекте имущества иному лицу;
- реализация имущества несовершеннолетнего лица или ограниченного в дееспособности;
- реализация имущества с пожизненной рентой.
Иные ситуации не требуют нотариального сопровождения, но лучше его использовать во избежание различных рисковых операций.
Простой формат заключения предполагает снижение временных и финансовых затрат. Юридические аспекты и последствия такого формата определяются тем, насколько корректно был заполнен письменный документ на основании действующих нормативных показателей. Также отмечается насколько точно отражены все условия сделки и выполнены обязательства участников.
Если оформление проводится по упрощенному формату – типовой форме, то зачастую часть интересов стороны не отражаются. Поэтому, могут ущемляться права той или иной стороны, которые повлекут в дальнейшем конфликты, провоцирующие отклонение вступления в праве владения.
Подводные камни заключаются в том, например, если семейство продавца не снимается с регистрационного учета. А также, если не имеется определенных периодов по передаче объекта недвижимости. Если ситуация несет в себе спорный характер, то судебная инстанция всегда опирается на дополнительные условия, прописанные в договоре по купле–реализации.
Если оформлять у нотариуса, то договор будет заполнен корректно и в соответствии со всеми правовыми нормами. Удобство здесь в том, что уполномоченный человек вправе взять на себя обязательства по регистрационным действиям перевода прав в российском реестре. Это существенно облегчит процедуру проведения операции для каждого человека.
Мало того, привлечение нотариуса снижает срок регистрационных действий. В стенах уполномоченной инстанции также возможно проводить взаиморасчеты по операциям. Для этого привлекается депозит нотариуса. Но стоит помнить, что все услуги такого типа несут в себе возмездный характер.
Документация
Юридическая опция по покупке имущества несет в себе немало особенностей. Устное соглашение при реализации объекта недвижимости не несет в себе гарантий по выполнению обязательств. Поэтому, этот этап важен, если пришли покупатели. Продавец обязан подготовить полный пакет документации и заблаговременно.
В список входят:
- паспортные данные каждого участника делопроизводства. В том числе и копии представленных документов;
- правовые документы, которые позволяют уточнить владение на конкретный объект имущества;
- кадастровая документация по недвижимости;
- выписка из домовой книжки, только при заверении уполномоченной инстанцией;
- документация из регистрирующих органов, которая подтвердит отсутствие долговых обязательств по обязательным платежам;
- различные выписки из российского реестра для уточнения отсутствия обременительных мер;
- письменное согласие второго супруга на реализацию жилого помещения;
- документация из органов опеки, если собственником считается ребенок или же на объекте зарегистрировано несовершеннолетнее лицо;
- медицинское заключение о дееспособности продавца и оценка.
Приобретатель также собирает полный пакет документации, куда входят:
- паспортные данные с гражданством России;
- реквизиты банковского учреждения, где лежат денежные средства для взаиморасчетов;
- письменное согласие второго супруга на проводимые сделки, а также свидетельство, подтверждающее заключение брачных уз.
Как показывает практика, для оформления требуется лишь паспорт заявителя.
Если договоренность между участниками достигнута, то можно составить изначально предварительный письменный документ, где оговорить все особенности и характеристики объекта. Это и есть основной нюанс для покупателя, так как он уже не сможет отказаться от предложения. Стоит уточнить, что это обязательный этап при совершении операции.
Если сделка проводится с использованием материнского капитала, то отказаться от предварительного соглашения уже невозможно.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
