Вторичное жилье имеет одно существенное преимущество – возможность переезда сразу после совершения сделки. Но у процесса оформления договора свои особенности.
Порядок действий при покупке вторичного жилья
Прежде чем давать согласие на покупку квартиры, следует совершить ряд действий.
Шаг 1. Проверить документы на квартиру и ее собственника
Права на квартиру. Следует потребовать оригиналы права собственности на жилплощадь, так как если она куплена не у собственника, то сделка будет признана недействительной. Также необходимо ознакомиться с личными документами продавца. Это паспорт, водительские права и другие документы, удостоверяющие личность.
Затем запросить выписку из ЕГРН, в которой будет основная информация о квартире, а также о зарегистрированных в ней лицах.
Владелец квартиры обязуется предоставить документы, которые доказывают его право на владение недвижимостью (договор купли-продажи, дарения, долевого владения, решение суда или свидетельство на получение наследства). Очень важно, чтобы даты таких документов были более давними. Чем дольше квартира была во владении по конкретному документу, тем меньше риск, что появятся новые претенденты на квартиру.
Семейный статус. Прежде чем соглашаться на сделку, стоит проверить семейное положение хозяина. Лучше удостовериться, что в процессе заключения сделки не объявится супруг (супруга), отказывающийся продавать недвижимое имущество, приобретенное в браке.
Самый надежный вариант – запросить у продавца нотариально заверенный документ, в котором указан статус продавца на момент приобретения квартиры. Это не решит все проблемы, но сможет уберечь от необдуманного поступка. Факт того, что продавец не находится в браке, заносится отдельным пунктом в договоре.
Счета за коммунальные услуги. Не стоит забывать о возможных задолженностях по коммуналке. Платежи за последние месяцы должны быть погашены, без долгов.
Справка о психическом состоянии здоровья. Если продавец показался не совсем вменяемым, можно попросить у него справку из психоневрологического диспансера. Это необходимо для того, чтобы сделка не оказалась незаконной. Любые документы, подписанные недееспособным, алкоголиками или наркозависимыми лицами, признаются недействительным.
Информация о несовершеннолетних собственниках. В справке из Росреестра будет подробная информация обо всех собственниках и их возрасте. Если в квартире прописаны лица до 18 лет, тогда без одобрения органов опеки и попечительства не получится провести сделку.
Справка о несудимости продавца. Чтобы избежать мошеннических схем, необходимо проверить продавца на наличие судимости. Эту информацию легко найти на сайтах районных судов. Для этого необходимо узнать полное имя потенциального продавца.
Отсутствие задолженности перед государством. Очень важным пунктом является проверка долгов и финансовое благосостояние продавца. Есть риск того, что у банкрота государство все заберет за долги и деньги будут потрачены зря.
Шаг 2. Проверить зарегистрированных в квартире собственников
Выписки можно заказать в Едином жилищном реестре недвижимости. Собственнику дается возможность распоряжаться жилплощадью на свое усмотрение, а зарегистрированному жильцу – проживать там. Выписка зарегистрированных ранее жильцов возможна по решению суда, но лучше не затягивать с этим и решить все вопросы до оформления сделки.
Шаг 3. Провести проверку технических документов на квартиру
Продавец обязан предоставить техническую документацию на квартиру. Важно, чтобы планировка объекта совпадала с техническими документами, чтобы после не пришлось выплачивать штрафы за незаконное строительство. Если в процессе ознакомления с техническим паспортом жилья была обнаружена еще не узаконенная перепланировка, тогда это повод потребовать скидку от стоимости объекта.
Главное – стены должны быть на своих местах, кухню и санузел не переносят в другие части помещения, коммуникации и краны должны находиться в открытом доступе. Полный список запрещенных перепланировок обширный, все зависит от типа и этажности многоквартирного дома.
Прежде чем давать окончательное согласие, важно убедиться, что объект в исправном состоянии и ему не грозит снос.
Шаг 4. Проверить перечень всех документов
Перед заключением сделки купли-продажи следует тщательно изучить всю документацию, проверить ее перечень:
- паспорт продавца;
- справка из Росреестра;
- официальное согласие супругов на проведение сделки;
- разрешение на продажу от службы опеки (если были прописаны дети);
- технические документы на квартиру.
В свою очередь, покупатель должен иметь при себе паспорт и деньги или справку из банка, которая свидетельствует об одобрении кредитных средств.
Шаг 5. Заключение покупки
Различают два варианта составления договора: в письменной форме, составленный между сторонами, а также второй вариант – официально заверенный у нотариуса. Если квартира находилась в собственности у нескольких лиц, тогда единственным правильным решением остается вариант с участием нотариуса. Если документ заверен, его регистрация в МФЦ пройдет быстрее. И даже если выбран первый вариант, документ все равно должен быть составляется с помощью юридического лица.
В договоре указываются следующие данные:
- данные обеих сторон сделки;
- стоимость квартиры (надежнее указывать реальную сумму, чтобы иметь возможность потребовать компенсацию в случае расторжения сделки);
- юридический адрес жилого помещения и основные характеристики;
- права и обязанности участников сделки купли-продажи;
- срок передачи квартиры покупателю;
- документальное подтверждение от продавца, которое свидетельствует о благонадежности сделки (отсутствие обременений или других проблем).
Шаг 6. Способы оплаты
Предварительно сторонам необходимо договориться о том, как будет происходить расчет. Передача денег возможна несколькими способами. Банковская ячейка – наиболее выгодный вариант. При этом единственными затратами являются 0,1-0,3% от стоимости квартиры, которая пойдет в качестве оплаты за услуги банка. Процедура состоит в том, чтобы арендовать одновременно две ячейки (одна – с деньгами, вторая – с документами и распиской о получении всей суммы). Как только все проблемы будут улажены, продавцу выдадут ключ от ячейки с деньгами, а покупателю – с документами. Обмен производится одновременно.
Также есть вариант воспользоваться аккредитивом, но в таком случае придется давать пояснения банку, откуда у покупателя эти средства.
Шаг 7. Получение ключей от квартиры
Это заключительный момент и самый приятный этап сделки. После подписания бумаг производится обращение в МФЦ для получения официальной регистрации договора. Подобный процесс занимает 1-2 недели. Если после оформления договора квартира соответствует всем нормам, тогда подписывается последний документ: акт приема-передачи объекта. После завершения процесса можно смело заселяться в долгожданную квартиру.
