Продажа квартиры в долевой собственности на первый взгляд для многих граждан представляет трудновыполнимую задачу. Такая операция подразумевает для продавца выполнение ряда обязательных мероприятий, которые позволят ему реализовать собственную долю в недвижимости в соответствии с действующими законодательными нормами. В противном случае, другие владельцы квартиры могут в судебном порядке оспорить сделку.
Для покупателей покупка доли в недвижимости не представляет большой сложности. Напротив, порой в ситуации ограниченного бюджета, такая сделка становится тем единственным вариантом, который позволяет обзавестись своим жильем.
Чтобы разобраться в данном вопросе, в первую очередь нужно определиться с понятием долевой собственности. Детальное рассмотрение тонкостей оформления документации и юридических оснований сделки позволяет максимально упростить процедуру.
Как возникает долевая собственность?
Долевая собственность возникает в следующих ситуациях:
- В связи с приватизацией жилого помещения несколькими жильцами, которые имеют регистрацию в квартире на момент осуществления операции.
- При расторжении брака и последующего раздела жилья между бывшими супругами.
- При получении в наследство квартиры одновременно двумя и более наследниками.
Фактически жилая площадь не разделяется. Доля выделяется лишь в том случае, когда к помещению есть не только отдельный доступ, но и свое подключение к газу, свету и воде. Реальную долю в доме, выделяют, если площадь и планировка позволяют получить равные части нескольким владельцам.
В условиях квартиры такой вариант разделения осуществить сложнее. Чаще всего на практике при выделе доли в натуре кому-то из владельцев приходится доплачивать другому за получение большей площади. Разделение квартиры может носит условный характер, а доли считаются «идеальными».
Суть «идеальной доли»
Под термином подразумевается не выделение части жилой площади, а разделение права собственности. По сути, владельцы долей имеют равные права на проживание в квартире, не ущемляя интересов других собственников. Каждому предоставляется комната для проживания и доступ к общим помещениям: кухне, ванной, балкону. В некоторых ситуациях совладельцы вынуждены устанавливать очередность пользования общими комнатами.
Действующее законодательство
- С 2016 года в основной НПА — ФЗ-122, регулирующий регистрацию сделок с квартирами и жилыми домами, находящихся, в том числе, и в долевой собственности, внесены поправки. Изменения обязали совершать подобные сделки через нотариуса, услуги которого необходимо оплачивать дополнительно.
- Кроме того, новый закон ужесточил проведение сделок, проводимых с участием несовершеннолетних лиц. Они так же требуют нотариального удостоверения.
Уполномоченное лицо проверяет юридическую чистоту совершаемого договора, соблюдение прав других собственников недвижимости и уберегает лиц от мошеннических действий недобросовестных участников проводимой сделки.
Сложности продажи квартиры в долевой собственности
Согласно законодательству продажа доли возможна только после ее выделения в натуре. При этом должна проводиться оценка стоимости. Выделение осуществляется путем предоставления каждому из владельцев личной комнаты. При возникновении конфликтных ситуаций, вопрос придется решать через обращение в суд.
Сложность продажи состоит в преимущественном праве совладельцев квартиры на приобретение ее доли. Только после предоставления отказа от покупки продавец вправе выбирать других покупателей. Как правило, желающих проживать с незнакомыми людьми находится немного.
Обратите внимание! Если указанное требование закона проигнорировать, то совладельцы в 90-дневный период могут в судебном порядке признать сделку недействительной.
Преимущественное право на покупку прекращает действовать в ситуации, когда долю реализуют посредством проведения публичных торгов. Кредиторы продают долевое имущество должника только в том случае, если он имеет другую квартиру или комнату в собственности, а также не использует долю для проживания.
Как продать долю в квартире?
Закон предусматривает особый порядок продажи имущества, которое находится в собственности нескольких владельцев.
Выделяют следующие этапы процедуры:
- Продавец должен в обязательном порядке известить совладельцев квартиры о намерении продать свою долю. Уведомление имеет письменную форму и содержит данные о сумме и условиях продажи.
- Для принятия решения и получения ответа предоставляется срок в 1 месяц.
- Если совладельцы изъявляют желание купить жилое помещение, то заключается договор купли-продажи на тех же условиях, которые были указаны в уведомлении.
- При получении отказа продавец оформляет сделку с другими покупателями.
Какие документы нужны?
Продажа квартиры в долевой собственности требует обязательного нотариального заверения и регистрации в государственных органах.
Нужно предоставить следующий перечень документов:
- заявление;
- соглашение сторон на выделение доли в натуре или решение суда;
- удостоверения личности участников купли-продажи;
- документы, которые подтверждают право собственности.
Каждый случай требует отдельного рассмотрения. Возможно понадобится предоставить дополнительные документы. К примеру, в ситуации, когда сделка совершается с несовершеннолетними детьми, требуется разрешение органов опеки.
Как продать квартиру в долевой собственности целиком?
Если совладельцы намерены продать доли одному покупателю, то составляется один договор, с указанием размера части каждого владельца и суммы за каждую долю. Такое решение позволяет сэкономить на оплате пошлины за услуги регистрации.
Но если сособственники конфликтуют, проживают отдельно, и не намерены оформлять доверенность на право заключения соглашения, то им придется составлять договора на каждую долю.
Нюансы
Если один из совладельцев квартиры против продажи, то сделка может состояться и без его согласия. К примеру, бывший супруг против продажи женой своей доли квартиры. В этом случае несогласие считается отказом от преимущественного права покупки.
Существует и другой вариант решения проблемы, который используется, если доля противника продажи небольшая. Нужно обратиться в судебный орган для выкупа доли в принудительном порядке.
Некоторые владельцы используют и другие способы:
- продажу по завышенной цене;
- дарение;
- оформление займа.
Но такие варианты сопряжены с огромным риском и сделки могут быть признаны недействительными.
Относительно квартир в долевой собственности закон накладывает ограничения в виде запрета сделок относительно уступки прав. Продажа доли таким способом на данный момент невозможна.
Какие налоги нужно уплатить?
- За нотариальное заверение сделки необходимо заплатить 0,5% от общей цены доли. Сумма не должна превышать 20 000 рублей. Дополнительно следует внести плату за услуги государственной регистрации, размер которой составляет не менее 2 000 рублей.
- Законодательство предусматривает уплату продавцом доли подоходного налога в размере 13% от стоимости проданного имущества. В некоторых ситуациях собственник освобождается от налоговой обязанности.
К ним относят следующее:
- Доля принадлежит владельцу на правах собственности более 3 лет.
- Сделка не носит характер выгоды. Когда продавец продает долевое имущество за цену, которая не превышает стоимость покупки.
Продажа квартиры в долевой собственности имеет свои особенности и регламентируется законодательством. Тщательное соблюдение порядка осуществления процедуры облегчает процесс и минимизирует потери.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
