Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Этап 1 Предварительный

На предварительной стадии необходимо озаботиться:

• поиском подходящего района населенного пункта,
• определиться с характеристиками жилого помещения – площадью,
• числом помещений,
• величиной кухонной комнаты,
• существованием балкона,
• этаже.

Чаще всего приобретение квартиры в возводимом здании производится до его ввода в эксплуатацию, на этапе постройки.

Тут есть два важных нюанса:

1. конкретные сроки получения ключей от дома могут не совпадать с теми, что отражены в документах
2. жилище вполне может быть не отделано внутри.

Этап 2 Обследование жилья, проверка всех бумаг.

Наименее затратным и, одновременно, наиболее опасным видом покупки можно считать приобретение жилища на этапе котлована.

Купить квартиру в здании, которое еще не начинали строить, можно на 30-35% дешевле в сравнении с тем, сколько она будет стоить в готовом виде.

На данной стадии есть возможность согласовать с застройщиком расположение комнат, метраж. Вместе с тем никто не обещает, что жилье окажется введено в эксплуатацию. У строительной компании могут кончиться деньги, либо ей запретят возведение жилого недвижимого объекта, что затянет получение квартиры на неопределенный срок.

Соответственно, прежде всего, будущему новоселу надо изучить проект, ознакомиться с репутацией компании-застройщика (отзывы во всемирной путине, информация в соцсетях, на форумах и т.п.). Однако и это не застрахует от потенциальных осложнений.

Любопытным методом проверки является обращение в кредитное учреждение с заявлением на предоставление займа на приобретение жилья в возводимом здании. Дело в том, что банки скрупулезно рассматривают положение и репутацию компании, ответственной за возведение данного объекта и одобряют займ лишь тогда, когда здание будет введено в эксплуатацию и с бумагами на него не будет проблем. Альтернативным вариантом является наем адвоката, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

Этап 3 Заключение контракта.

Если бумаги оформлены надлежащим образом, а доброе имя застройщика безупречно, то можно заключать контракт. Рекомендуется пригласить независимого адвоката по делам с недвижимым имуществом.

Есть 3 вида покупки жилья в только что отстроенном здании:

1.  По договору уступки права. Подобный контракт оформляется, когда жилище покупается у совкладчика либо прежнего владельца, перепродающего квартиру. Подобный процесс регламентируется рядом законов и чреват судебными разбирательствами. В данной ситуации стороны обладают возможностью оформить договор, предполагающий возможность приобретения сданной «под ключ» квартиры в последующем либо заключение договора ДДУ (подлежит регистрации в государственных органах). В первом случае будущий новосел должен обладать соглашением о переуступке, доказательством осуществления платежа, одобрением компании-застройщика, документом передачи бумаг.
2. Оформить договор долевого участия в строительстве. При заключении ДДУ крайне нежелательно идти на предложение застройщика оформить т.н. «заблаговременный ДДУ», т.к. это запрещено нормами права. Это повод остерегаться подобной фирмы.
3. По договору с ЖСК. Подобное объединение формируется на базе договора будущих обладателей квартир в строящемся доме. Приобретение жилья производится через взнос пая. Данный процесс не регистрируется и этим чреват проблемами в дальнейшем, хотя закону он нисколько не противоречит. Внесение средств осуществляется лишь после оформления контракта и завершения регистрации в компетентных органах. Иногда сначала вносится определенная часть средств, а выплата остальной суммы может производиться в рассрочку.

Для заключения контракта потребуется следующий комплект бумаг:

• ДДУ (договор долевого участия),
• проектная декларация;
• документ о правомочии собственности на территорию, где осуществляется возведение здания;
• удостоверения личности всех пайщиков или дольщиков;
• заявки пайщиков либо дольщиков;
• подлинник кадастрового плана;
• план здания с отображением количества этажей, численности комнат и местоположения;
• одобрение на застройку, полученное от компетентных государственных ведомств.
• порой могут понадобиться и иные бумаги.

При заключении контракта необходимо заострить взгляд на:

1. указанные даты завершения возведения здания и передачи жилья и бумаг для регистрации;
2. условия прекращения договора и обязанности будущего новосела и застройщика (ответственность за их несоблюдение).

Кроме того, очень важно наличие в контракте положения о неизменяющейся цене 1 м квартиры.

Этап 4 Приемка жилья

Со времени сдачи здания в эксплуатацию до приемки квартиры может истечь до 90 дней.

Застройщик обязан:

1. оформить техническую документацию,
2. согласовать расположение комнат с бюро технической инвентаризации.

Будущему новоселу необходимо внимательно осмотреть свою будущую квартиру. Все должно быть в исправном состоянии и без изъянов.

При выявлении недостатков можно потребовать от застройщика их устранения за его счет, либо денежного возмещения.

Если застройщик согласится на 1-ый вариант, то следует взять у него письменное подтверждение его согласия. После приемки жилья станут начисляться платежи за пользование коммунальными системами. Первоначально это будет обязанностью застройщика, в связи с чем на практике последний требует от будущих новоселов внести деньги на соответствующие расходы на период до 120 дней вперед.

Заселяться и пользоваться квартирой следует лишь после того, как на руках будет документ о праве собственности.

Этап 5. Оформление в собственность, регистрация в квартире 

Стать собственником жилья новосел может сам, обратившись в Регистрационную Палату. Это позволит ему сберечь приличную сумму, хотя и продлится эта процедура довольно долго.

С собой следует взять:

1. документ приема-передачи
2. решение о готовности жилья к использованию.

Получив документ о праве собственности, надо нанести визит в управление федеральной миграционной службы.

Необходимы будут:

1. удостоверение личности,
2. документ о праве собственности,
3. заявление на регистрацию
4. выписка с прежнего места проживания.

Более детально как оформить в собственность тут

Трудности

Главными рисками можно считать:

• заключение контракта, в тексте которого отсутствуют указания об обязанностях и ответственности застройщика;
• заключение контракта на жилье, которое уже продано иным лицам;
• остановка возведения здания;
• «долгострой»;
• некачественно проведенные строительные работы;
• расхождение реального расположения комнат и площади с указанными в документах;
• отсутствие обустроенной придомовой зоны.

Рекомендации специалиста по сделкам с недвижимостью

Для того чтобы избежать вышеназванных осложнений адвокаты рекомендуют выполнить следующие действия:

1.  Оформлять договора в нотариальной конторе (образец договора тут).
2.  Максимально тщательно выбирать застройщика, ориентироваться на организацию с безупречной репутацией, множеством позитивных откликов и продолжительным временем работы.
3.  Не менять расположение комнат до получения на руки документа о праве собственности на это жилье.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!