Ипотека – это единственный способ приобретения недвижимости без привлечения собственных сбережений. Основным преимуществом здесь становится возможность получения долгосрочного кредитования с минимальными затратами и переплатами. Но стоит помнить, при любом ипотечном кредитовании объект недвижимости выступает залоговым имуществом. И право собственности владельца ограничено отдельными действиями. Поэтому, многие заемщики спрашивают, а можно ли сдать квартиру взятую в ипотеку.
Аренда или запрет
Одним из ограничений в отношении ипотечного залога становится запрет на сдачу недвижимости в аренду.
Это не всегда позволяет клиенту получить дополнительную прибыль, особенно если объект приобретается именно для этой цели.
Многие удивлены и не понимают почему нельзя сдавать в аренду.
Проблемой для кредитора является то, что договор аренды будет действовать всегда, даже если заемщик не сможет оплачивать кредитные обязательства, а объект перейдет в собственность банка.
Пользуясь таким случаем, клиенты заключают договор аренды на несколько лет вперед, что позволяет им в дальнейшем иметь контроль за объектом. Во избежание такого положения, многие банки уже вносят в кредитный договор невозможность сдачи в аренду жилого имущества. Здесь можно выделить Сбербанк и ВТБ 24. Они позволяют как официально, так и неофициально использовать объект для сдачи в аренду и получения прибыли. Фактически, можно использовать ипотечный кредит как бизнес.
Такой запрет не позволил многим инвесторам в дальнейшем использовать пункт закона. На данный момент имеется лазейка, при которой человек может распоряжаться квартирой на полных основаниях:
- только с разрешения кредитора или при отсутствии в договоре пунктов запрета. Эта ситуация позволят на полном серьезе сдать объект и не отвечать по запретам банка после заключения кредитного договора;
- сдача в аренду только на определенных условий. В договоре возможно прописать особенности сдачи, но только по согласованию с финансовым учреждением. Как правило, в бумаге прописывается максимальный срок для сдачи, а также отсутствие пролонгации в автоматическом режиме;
- без согласия банка – если в договоре прописан запрет, то человек может воспользоваться незаконными методами по сдаче квартиры.
Закон и кредиторы
Действующая законодательная база говорит о том, что собственность, приобретенная по ипотечному кредитованию, находится в собственности у заемщика. Соответственно, он вправе распоряжаться данным объектом недвижимости. И сдача в аренду – не исключение из правил.
Но если посмотреть положения из ст.209 Гражданского кодекса России, то имеются и ограничения из правил, в том числе и пределы правомочий. Например, по защите интересов третьих лиц. В этом случае интересы банка защищает закон, так как объект передается в качестве залога.
Отношения с кредитором регулируются не только Гражданским кодексом, но и иными правовыми актами, в том числе Федеральным законом «Об ипотечном кредитовании» № 102
Статья 29 данного правового акта говорит о том, что заемщик имеет право:
- пользоваться объектом недвижимости по прямому назначению. То есть пребывать в ней и осуществлять свою жизнедеятельность;
- получать прибыль.
То есть со стороны закона, человек имеет полное право получать доход в том числе и от сдачи имущества. В свою очередь, он обязан принимать меры по охране жилья, которое находится в залоге у банковского учреждения.
Некоторые кредиторы позволяют это делать официально, но только при условии извещения об этом банков и арендодателей. Связно это с опасениями кредитора потерять право владения и получить низкую стоимость имущества. Чтобы объект не потерял товарный вид, финансовое учреждение ограничивает заемщика в его правах и заставляет приобретать страховой продукт за собственные сбережения.
Снятие запрета
Сейчас существует не мало способов сдачи объекта. Даже если в договоре прописан официально запрет, то можно поговорить с кредитором о пересмотре условий документа. Аргумент прост – что заемщик не сможет оплачивать денежную ссуду и выполнять обязательства без такой необходимости. Многих банков мотивирует данный аргумент, и они идут на компромисс.
Неофициально можно сдать квартиру в аренду, но не информируя об этом действии кредитора. Соответственно, лучше это делать без создания договоры аренды, а просто в устной форме договориться.
Эта ситуация не позволяет банку уличить заемщика в неправомерных действиях.
Выгода
Аренда жилого помещения – это востребованная позиция. Не каждый человек может себе позволить приобрести квартиру на собственные сбережения или привлекая заемные средства. Доход от сдачи позволяет собственнику оплачивать ипотечный договор.
Несмотря на такое преимущество, здесь имеется несколько недостатков:
- имеется риск порчи имущества или вовсе разрушение. Это не позволит квартире сохранить товарный вид. Но если объект застрахован должным образом, то банк получит необходимые выплаты в срок. Но вот какие отношения будут кредитора и заемщика в будущем – не известно;
- после погашения кредита, объект недвижимости придется ремонтировать самостоятельно. И ремонт нередко становится аналогичным по стоимости, что и прибыль;
- банки не приветствуют такое действие, как сдачу залогового имущества. И могут уличить заемщика за нарушение условий договоренности.
Различные риски от незаконного действия несет только арендодатель. Конечно, касается это и арендатора, но он не рискует собственностью при востребовании банка вернуть объект. Именно поэтому, в интересах арендодателя, стоит уточнять о факте залогового имущества.
Арендодатель должен получить разрешение у кредитора на сдачу в аренду. Если такое действие запрещено, то договор аренды вправе признаваться недействительным.
Последствия
Если банк впервые уличил арендодателя в незаконном действии, то он выносит предупреждение. В дальнейшем все правонарушения фиксируются, и кредитор имеет право потребовать досрочно возвратить долговые обязательства вместе с процентами.
В случае невозможности оплатить долговые обязательства, финансовое учреждение обращает внимание на залоговое имущество. Арендаторы выселяются, а залоговый объект выносится на торги. Ипотечный договор закрывается после реализации объекта, но кредитная история испортится, и заемщик уже не сможет получить займ на выгодных условиях.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
