Продажа квартиры – это ответственный шаг, который сопровождается достаточно большим количеством нюансов и особенностей. Сейчас практически каждая вторая сделка проходит с использованием заемных денежных средств. И именно поэтому нужно знать какие при продаже квартиры риски продавца.
Оформление
Высокая стоимость за недвижимость не позволяет гражданам приобретать объект за собственные сбережения. Именно поэтому, часто используются заемные денежные средства. Неизвестная процедура и отложенная транзакция наводит продавца на мысли об отказе в реализации. И часто продавцы выбирают именно наличный расчет во избежание обмана.
Конкретная специфика проведения процедуры имеется, как и в любой другой сделке. Для уточнения какие именно подводные камни имеются у процедуры, нужно помнить алгоритм действий банка от подачи заявки на получение максимальной суммы займа до перечисления денежных средств на счет продавца.
Специалисты выделяют несколько этапов, которые представляют трудности для человека, реализующего объект недвижимости:
- проведение анализа на обременение и состояние, оценка и определение рыночной стоимости;
- подготовка к проведению сделки и окончательной транзакции;
- принятие залогового имущества и право устанавливающих документов;
- перечисление полной суммы продавцу по договору заимствования.
Анализ жилого объекта
Проведения анализа по техническому состоянию представляет собой:
- осмотр строительных конструкций, в том числе их состояние на данный период времени;
- проверка коммуникаций и снабжения, отсутствие коррозии или ее наличие;
- наличие дверей и оконных блоков, их целостность, остекление;
- наличие розеток, их состояние, выключателей, электропроводки в целом.
Изначально контроль производится покупателем, а затем только кредитным учреждением. Если к продаже идет вторичное жилье, то на этом этапе проводятся проверки по технической характеристике, соответствие планировки. Если это обычная сделка – на новостройки, то кадастровый план не требуется к предоставлению.
Оценка объекта
Как только продавец и представитель кредитора убедились в характеристиках объекта, банк назначает проведение специализированной экспертизы. Она напрямую позволяет определить стоимость жилой недвижимости. Банк часто рекомендует обращаться к конкретному специалисту, который проведет оценку.
Процедура, например, проводимая в кредитном учреждении Сбербанк, позволяет установить фактическую стоимость недвижимости, исходя из характеристик, таких как:
- возраст постройки;
- место расположения;
- состояние.
Решение эксперта – сумма, за которую можно продавать и совершать сделку. Такое действие необходимо для минимизации необоснованного завышения цены.
Страхование
Страхование залогового имущества – это обязательная процедура, которая полагается по действующему законодательству. Чтобы сохранить ликвидное состояние жилья, и фактически гарантировать возвратность финансовому учреждению.
Оформляется полис от разных стихий – пожара, повреждения или наводнения.
Объект в залог
Как только все вышеперечисленные действия будут проведены, финансовая организация дает согласие, проводится передача прав собственности между продавцом и покупателем. Затем объект недвижимости переходит в качестве залога банку. Совершается это только после подписания договора о купле–продаже, денежные средства продавцу перечисляются после перехода прав собственности для собственной безопасности.
Безопасной сделкой ипотечное кредитование признано благодаря внесению поправок в действующее законодательство. Теперь, если продавцу не поступили денежные средства в течение 10 дней после перехода прав собственности, сделка автоматически ликвидируется и признается недействительной. Соответственно, право собственности возвращается к прежнему владельцу.
Перевод денежных средств
Денежные средства перечисляются безналичным путем. То есть с текущего счета заемщика на расчетный человека, реализующего объект. Все риски сведены к минимуму за счет действующего законодательства и безналичного перевода.
Нередко банки используют схему проведения без заемщика, проводя сделку самостоятельно.
Преимущества и недостатки
В любой сделке риски присутствуют. И ипотечное кредитование не является исключением из правил. Именно поэтому, все сделки такого рода стоит проводить через кредитное учреждение.
Преимущества:
- удобство при оформлении сделки, имеется удобная территория для проведения взаиморасчета;
- юридическое сопровождение с каждой стороны;
- правомерные действия в соответствии с действующим законодательством;
- нотариальная консультация, корректное составление документации;
- перевод только подлинных денежных средств, так как имеется специализированное оборудование.
Недостатки:
- считается, что банки могут затягивать сделку, чем при стандартной процедуре;
- кредитор вправе запрашивать дополнительную документацию помимо стандартного пакета;
- банковское учреждение имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любой стадии проведения транзакции.
Последний недостаток считается самым существенным. Нередко происходит ситуация, когда все документы подготовлены, предварительное одобрение имеется, однако в конце отказывают в выдаче денежной ссуды. Это негативно сказывается на продавце, который потерял свое время и возможных покупателей, и на потенциальном заемщике.
Документы для реализации
Для реализации квартиры потребуется следующий пакет документов:
- свидетельство о праве собственности на объект;
- удостоверение личности собственника;
- техплан на квартиру или дом;
- домовая книга или выписка при необходимости;
- копия банковского документа о лицевом счете.
Если владельцем является несовершеннолетнее лицо, то нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства, и также предоставить банку. Для уточнения «чистоты» квартиры нужно получить выписку из единого реестра, где отображаются следующие сведения:
- актуальный перечень собственников;
- наличие залога.
Кредитная компания имеет полное право запросить иные документы, необходимые для проверки:
- водительское удостоверение;
- билет военнообязанного;
- справка из психологического диспансера или тубдиспансера.
Помимо этого в дополнение предоставляются документы, подтверждающие проведение экспертизы по оценке.
Риск
Основным риском для продавца становится отказ покупателя в приобретении объекта недвижимости по завышенной цене. Некоторые продавцы специально завышают стоимость, чтобы окупить свои расходы за счет долговременного пребывания в процессе ипотечного кредитования. И покупатели знают об этой тенденции, поэтому тщательно подбирают объект недвижимости.
Также проблемой становится неплатежеспособность покупателя. На любом этапе проведения сделки банк вправе отказать в выдаче денежного займа.
Существует на рынке не мало мошенников. Продавец должен тщательно проверять все документы, обращать внимание только на крупные и популярные кредитные учреждения. Мало того, нужно просмотреть где будет происходить ипотечное страхование. Если банк не известен человеку, то можно запросить информацию о нем на официальном сайте Центробанка.
Потеря ценного времени. Продавец должен определиться с тем, за какие сроки он желает продать объект недвижимости. В зависимости от этого стоит выбирать покупателя. Если денежные средства нужны в короткие сроки, то выбирать ипотечное кредитование не стоит. Покупатель также сталкивается с немалым количеством нюансов и подводными камнями. Все это не зависит от лиц, которые проводят сделку.
Именно поэтому, если нужно быстро продать – не стоит использовать данный тип реализации.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
