Давайте рассмотрим вопрос: что такое альтернативная сделка;особенности оформления сделки и нюансы. Под альтернативной сделкой предполагается покупка новой квартиры с одновременной продажей старого жилья. Существует масса причин, по которым продажа и покупка производится альтернативным способом. Чаще всего причиной заключения данной сделки является необходимость улучшить жилищные условия при рождении ребенка или для того, чтобы предоставить детям отдельное жилье.
Основные предпосылки заключения альтернативной сделки:
- Необходимость улучшить жилищные условия;
- Развод партнеров, после которого супругам необходимо разъехаться;
- Разъезд жильцов в отдельные квартиры;
- Продажа нескольких квартир маленькой площади и покупка большего по площади жилья.
В среднем в договоре альтернативной купли-продажи участвуют около 5-ти квартир, но существуют ситуации, когда в процесс вовлечены до 12 квартир. Стоит обратить внимание, что заключение данной сделки занимает больше времени из-за того, что в процесс вовлечено несколько участников с разными требованиями и пожеланиями.
В случае если одна из сторон перед совершением сделки откажется, то остальные стороны тоже будут не удовлетворены. При этом возместить затраты на услуги юристов и нотариусов крайне сложно.
Сложность проведения операции напрямую зависит от количества сторон. Точно определить сроки завершения процесса практически невозможно.
В редких случаях от начала ведения переговоров до заключения договора может пройти больше года. За этот период стоимость объектов недвижимости в цепочке может снизиться до 10% от первоначальной.
Порядок проведения сделки
Пример самого простого случая состоит из таких пунктов:
- Поиск потенциального покупателя для продаваемой квартиры. Стоимость старой квартиры будет основной частью бюджета, к которой могут быть добавлены дополнительные средства для подбора подходящего варианта жилья. Потенциальный покупатель оставляет задаток, таким образом, он подтверждает серьезность намерения приобретения данного жилья, не рискуя при этом всей стоимостью квартиры. Срок действия авансового договора изначально заключается на 1 месяц, но может измениться по согласованию сторон. Как правило, договоры с участием нескольких сторон осуществляются более длительное время.
- Поиск новой квартиры. Как правило, этот процесс начинают сразу после получения аванса. Опытные риелторы утверждают, что начинать поиски новой квартиры до получения аванса за старую квартиру не имеет смысла.
- Оплата авансовой части за новое жилье. В авансовом договоре следует указать, по какой причине сделка может быть расторгнута с возвращением платежа. Чаще всего, причиной расторжения договора является то, что продавец имеет ограниченные права на собственность из-за прав на это же имущество лиц с ограниченной ответственностью или детей.
- Запуск процесса альтернативной сделки. На оба объекта недвижимости собираются полные пакеты документов, подготавливается договор. На этом этапе стороны назначают стоимость квартир и валюту расчета, определяют число депозитных ячеек для помещения средств. Также определяется лицо того, которое будет регистрировать акты купли-продажи.
- Помещение средств в депозитную ячейку. Деньги в нее кладет покупатель первой квартиры, а получать их в ней будет продавец второго жилья. Количество депозитных ячеек и порядок расчета зависит напрямую от количества участников процесса.
- Подписание договоров.
- Получение денег. Доступ к соответствующей ячейке с деньгами может быть получен только после подписания договора всеми сторонами соглашения. Факт того, что деньги были получены, подтверждаются написанием и подписью расписки.
- Передача жилплощади от продавца покупателю. По умолчанию срок передачи составляет 2 недели, но может быть изменен по согласованию сторон.
Альтернативная сделка с ипотекой
Как правило, цена на новую квартиру на порядок выше, чем стоимость старой жилплощади. В случае если средств на приобретение новой квартиры за вырученные деньги недостаточно, то можно обратиться в банк и оформить ипотечный договор на оставшуюся сумму. В данном случае сделка будет состоять из большего количества основных этапов.
Прежде всего, нужно обратиться в банк для выяснения того, на какую сумму можно рассчитывать.
Объявление о продаже старой квартиры нужно давать сразу после того, как было подано заявление в банк и получено положительное решение.
Сделку рекомендуется провести в сроки действия договора с банком, который составляется на срок от 3 до 4 месяцев. В случае если продавец не успеет найти новое жилье и заключить альтернативный договор, то документы в банк придется собирать снова.
Преимуществом ипотечного договора является то, что всегда можно рассчитывать на средства, выделяемы е банком.
Почему стоит заключать альтернативную сделку?
Альтернативный процесс имеет ряд преимуществ по сравнению со стандартной схемой купли-продажи.
- После продажи старого жилья новое сразу же доступно.
- Минимальные финансовые потери. В случае с альтернативной сделкой, все квартиры в цепочке продаются по реальной рыночной цене. В период, пока новое жилье еще не куплено, придется жить в съемном. В случае альтернативной сделки такого не будет.
- Безопасность. Альтернативные сделки являются частым явлением на рынке, поэтому весь процесс их выполнения уже продуман до мелочей.
Чего стоит опасаться?
Проблема альтернативной сделки заключается в том, что в процесс вовлечены несколько участников, поэтому нужно внимательно следить за всеми этапами, чтобы не столкнуться с мошенничеством и другими проблемами.
Посредник, которому можно доверять. Самостоятельно провести сделку может быть очень сложно, поэтому следует обратиться к риэлтерским компаниям, которые намного лучше разбираются в нюансах процесса. Риелтор обязан контролировать весь процесс сделки, проверять документы, регулировать процесс расчета.
Мошеннические действия. Для того чтобы уберечь себя от обмана следует внимательно следить за ходом событий. Основная фигура, которой можно доверять – Ваш риелтор, не стоит слушать посредника с другой стороны, так как он представляет не Ваши интересы.
Длительные сроки проведения сделки. Нужно быть терпеливым, процесс подбора участников в цепочку может занять некоторое время. За этот период стоимость жилья может измениться, что следует учитывать.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
